ก่อสร้างอาคารบทที่ดินของกรรมการ ประเด็นภาษีควรวางแผน เมื่อบริษัทออกค่าใช้จ่ายในการสร้างอาคารบนที่ดินของกรรมการบริษัท จะเกิดประเด็นทางภาษีและกรรมสิทธิ์ที่ซับซ้อนขึ้นมา ซึ่งต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ

สิทธิในการใช้ภาษีซื้อ

บริษัท ไม่สามารถ ใช้ภาษีซื้อจากการก่อสร้างอาคารได้ เนื่องจากตามประมวลรัษฎากร ภาษีซื้อที่สามารถนำมาหักได้ต้องเป็นภาษีซื้อที่เกี่ยวข้องโดยตรงกับการประกอบกิจการของบริษัท และทรัพย์สินที่ก่อสร้างนั้นต้องเป็นของบริษัท แต่ในกรณีนี้ กรรมสิทธิ์ในอาคารจะตกเป็นของเจ้าของที่ดิน คือกรรมการบริษัท ทำให้บริษัทไม่สามารถนำค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างมาใช้เป็นภาษีซื้อได้

หากบริษัทพยายามใช้ภาษีซื้อนี้ อาจถูกกรมสรรพากรตรวจสอบและถูกปฏิเสธการขอคืนภาษีซื้อได้ นอกจากนี้ยังอาจถูกเรียกเก็บเงินเพิ่มและเบี้ยปรับอีกด้วย

กรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้าง

โดยหลักกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ สิ่งปลูกสร้างจะถือว่าเป็นส่วนควบของที่ดิน โดยเป็นไปตามมาตรา 144 และมาตรา 146 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ซึ่งระบุว่า:

• มาตรา 144: “ส่วนควบของทรัพย์ หมายความว่า ส่วนซึ่งโดยสภาพแห่งทรัพย์หรือโดยจารีตประเพณีแห่งท้องถิ่นเป็นสาระสำคัญในความเป็นอยู่ของทรัพย์นั้น และไม่อาจแยกจากกันได้นอกจากจะทำลาย ทำลายตัวทรัพย์ หรือทำให้ทรัพย์นั้นเปลี่ยนแปลงรูปทรงหรือสภาพไป”
• มาตรา 146: “ทรัพย์ซึ่งติดกับที่ดินเป็นการถาวร หรืออาคาร ซึ่งปลูกสร้างในที่ดินของผู้อื่น ถือว่าเป็นส่วนควบของที่ดินนั้น”

ดังนั้น ในกรณีนี้ เมื่อบริษัทก่อสร้างอาคารบนที่ดินของกรรมการบริษัท กรรมสิทธิ์ในอาคารจะ ตกเป็นของกรรมการบริษัท ในฐานะเจ้าของที่ดินทันที แม้ว่าบริษัทจะเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างก็ตาม

ข้อควรระวังและการแก้ไข

เพื่อป้องกันปัญหาทางกฎหมายและภาษีที่อาจเกิดขึ้น บริษัทควรมีการทำสัญญาที่ชัดเจนและถูกต้อง:

1. ทำสัญญาเช่าที่ดินระยะยาว: บริษัทควรทำสัญญาเช่าที่ดินจากกรรมการบริษัท โดยระบุให้ชัดเจนว่าบริษัทมีสิทธิในการปลูกสร้างอาคารบนที่ดินดังกล่าว และในสัญญาควรระบุว่าเมื่อสัญญาสิ้นสุดกรรมสิทธิ์ในอาคารจะตกเป็นของใคร
2. ทำสัญญาให้บริษัทเป็นผู้รับสิทธิเหนือพื้นดิน (Superficies): บริษัทสามารถทำสัญญาให้มีสิทธิเหนือพื้นดินในการปลูกสร้างอาคารได้ ซึ่งจะทำให้บริษัทเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในอาคารที่ก่อสร้างขึ้น แม้จะอยู่บนที่ดินของผู้อื่นก็ตาม ซึ่งจะต้องมีการจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินกับกรมที่ดิน

การทำสัญญาที่ถูกต้องและชัดเจนจะช่วยให้บริษัทสามารถ ใช้ภาษีซื้อ ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย เพราะถือว่าเป็นการก่อสร้างทรัพย์สินของบริษัทเพื่อใช้ในกิจการ นอกจากนี้ยังเป็นการแยกกรรมสิทธิ์ระหว่างบริษัทและกรรมการให้ชัดเจนอีกด้วย

กรณีที่กิจการออกค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างอาคาร แต่ไม่ได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในอาคารนั้น (เพราะสร้างบนที่ดินของบุคคลอื่น) การพิจารณารายจ่ายและการหักค่าเสื่อมราคาจะแตกต่างกันไปตามประเภทของสัญญาและกฎหมายภาษีที่เกี่ยวข้อง

1. การนำรายจ่ายมาคำนวณค่าเสื่อมราคา

กิจการ ไม่สามารถ นำค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างอาคารมาหักเป็นค่าเสื่อมราคาตามปกติได้ เนื่องจากโดยหลักเกณฑ์ทางบัญชีและภาษีแล้ว การจะหักค่าเสื่อมราคาได้ ทรัพย์สินนั้นต้องเป็น กรรมสิทธิ์ของกิจการ เพื่อใช้ในการประกอบกิจการ หากอาคารไม่ได้เป็นของกิจการ รายจ่ายที่เกิดขึ้นจะถือเป็น ค่าใช้จ่ายเพื่อการได้มาซึ่งสิทธิการใช้อาคาร ไม่ใช่การได้มาซึ่งทรัพย์สิน

2. อายุการใช้สิทธิในการหักค่าสึกหรอและค่าเสื่อมราคา

ในกรณีนี้ กิจการจะไม่มีสิทธิหักค่าเสื่อมราคาอาคาร แต่จะสามารถหักค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจากการก่อสร้างอาคารในลักษณะของ ค่าใช้จ่ายในการได้มาซึ่งสิทธิการใช้อาคาร ซึ่งการหักค่าใช้จ่ายนี้จะขึ้นอยู่กับประเภทของสัญญาที่ทำไว้

• หากไม่มีการกำหนดระยะเวลาการใช้สิทธิในสัญญา: กิจการจะต้องทำการเฉลี่ยค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างอาคารเป็นค่าใช้จ่ายของกิจการ โดยมีอายุการตัดจำหน่าย 10 ปี ตามพระราชกฤษฎีกาออกตามความในประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการหักค่าสึกหรอและค่าเสื่อมราคาของทรัพย์สิน มาตรา 40
• หากมีการกำหนดอายุสัญญาการใช้อาคารที่แน่นอน: กิจการสามารถหักค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างอาคารได้ตามอายุสัญญาที่กำหนดไว้ในสัญญาเช่าหรือสัญญาการใช้สิทธิ โดยการคำนวณจะเป็นการเฉลี่ยรายจ่ายตามอายุสัญญา เช่น หากมีการระบุสัญญาไว้ 5 ปี กิจการจะสามารถเฉลี่ยค่าใช้จ่ายเพื่อตัดเป็นรายจ่ายของกิจการได้ภายใน 5 ปี

สรุป

เงื่อนไข	การนำรายจ่ายมาใช้	อายุการหักค่าเสื่อมราคา/ตัดจำหน่าย
บริษัทเป็นเจ้าของอาคาร	นำมาใช้ได้ในชื่อ “ค่าเสื่อมราคา”	20 ปี (อาคารถาวร)
บริษัทไม่ได้เป็นเจ้าของอาคาร (สร้างบนที่ดินคนอื่น)	นำมาใช้ได้ในชื่อ “ค่าใช้จ่ายในการได้สิทธิ”	10 ปี (หากไม่มีสัญญาระยะเวลา) ตามอายุสัญญา (หากมีสัญญาระยะเวลา)

กรณีที่บริษัทออกค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างอาคารบนที่ดินของกรรมการบริษัท มูลค่าการก่อสร้างนั้น จะต้องถือเป็นเงินได้ของกรรมการ และนำไปคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาของกรรมการ ตามกฎหมายภาษีของไทย

หลักการพิจารณา

กรมสรรพากรจะถือว่ามูลค่าการก่อสร้างอาคารที่บริษัทจ่ายไปนั้น เป็นเสมือน “ประโยชน์ที่ได้รับเป็นตัวเงินหรือทรัพย์สิน” (Fringe Benefits) ที่กรรมการได้รับจากบริษัท โดยประโยชน์นี้ถือเป็นเงินได้ประเภทที่ 4 (เงินได้จากทรัพย์สิน) ตามมาตรา 40(4) แห่งประมวลรัษฎากร หรืออาจเข้าข่ายเงินได้ประเภทที่ 8 (เงินได้จากธุรกิจ การพาณิชย์ หรือการอื่นนอกเหนือจากที่ระบุไว้) ตามมาตรา 40(8) แล้วแต่กรณี โดยกรมสรรพากรจะพิจารณาจากข้อเท็จจริงและเจตนารมณ์ของการจ่ายเงินนั้น

การคำนวณภาษี

1. การประเมินมูลค่า: มูลค่าของเงินได้ที่กรรมการได้รับคือ มูลค่าที่แท้จริงของค่าก่อสร้าง ที่บริษัทจ่ายไปทั้งหมด รวมถึงค่าวัสดุ ค่าแรง และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการก่อสร้าง
2. การยื่นภาษี: กรรมการจะต้องนำมูลค่าการก่อสร้างนี้ไปรวมเป็นเงินได้พึงประเมินของตนเองในรอบปีภาษีนั้น และยื่นแบบแสดงรายการภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (ภ.ง.ด.90) เพื่อคำนวณภาษีตามอัตราก้าวหน้า
3. การพิจารณาของสรรพากร: กรมสรรพากรจะพิจารณาว่าการก่อสร้างอาคารนี้เป็นการให้ประโยชน์แก่กรรมการโดยตรง ซึ่งถือเป็นรายได้ของกรรมการ ไม่ใช่รายจ่ายของบริษัทในการสร้างทรัพย์สินของบริษัทเอง

เหตุผลทางกฎหมายและภาษี

• กรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้าง: ตามกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ สิ่งปลูกสร้างเป็นส่วนควบของที่ดิน เมื่อบริษัทก่อสร้างอาคารบนที่ดินของกรรมการ กรรมสิทธิ์ในอาคารนั้นจึงตกเป็นของกรรมการโดยอัตโนมัติ ทำให้กรรมการได้รับประโยชน์จากมูลค่าที่เพิ่มขึ้นของทรัพย์สินทันที
• การเลี่ยงภาษี: การที่บริษัทออกค่าใช้จ่ายแทนกรรมการ จะถูกมองว่าเป็นการพยายามหลีกเลี่ยงการเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาของกรรมการ และในขณะเดียวกันก็พยายามนำรายจ่ายนั้นมาใช้เป็นรายจ่ายของบริษัท ซึ่งเป็นการใช้ช่องว่างทางภาษีที่ไม่ถูกต้อง

ผลกระทบต่อบริษัท

บริษัท ไม่สามารถ นำค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างอาคารมาถือเป็น รายจ่ายของบริษัท ได้ เพราะถือว่าเป็นการจ่ายเงินเพื่อประโยชน์ของกรรมการโดยตรง ไม่ได้เกี่ยวข้องกับการดำเนินกิจการของบริษัท หากบริษัทบันทึกรายจ่ายนี้ อาจถูกกรมสรรพากรปฏิเสธการเป็นรายจ่ายทางภาษี และต้องเสียภาษีเงินได้นิติบุคคลเพิ่ม พร้อมเบี้ยปรับและเงินเพิ่มดังนั้น การดำเนินการที่ถูกต้องคือการที่กรรมการเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการก่อสร้าง และหากบริษัทต้องการให้ความช่วยเหลือทางการเงินแก่กรรมการ ควรทำในรูปแบบของเงินเดือน โบนัส หรือการให้กู้ยืมอย่างเป็นทางการ ซึ่งต้องมีการบันทึกบัญชีที่ชัดเจนและถูกต้องตามกฎหมายภาษีค่ะ

AccProTax รับทำบัญชี ตรวจสอบบัญชี วางแผนภาษี ประสบการณ์กว่า 25 ปี

“สะดวก รวดเร็ว เข้าใจ ให้คำปรึกษาเชิงรุก”  คือสิ่งที่ AccProTax ให้ความสำคัญ

เพราะเราเข้าใจดีว่า “เรื่องภาษี” ไม่ใช่เรื่องเล็กที่มองข้ามได้ AccProTax จึงมุ่งเน้นการวางระบบบัญชีและภาษีที่ถูกต้อง เพื่อป้องกันปัญหาการตีความผิดพลาดและลดความเสี่ยงจากการถูกเรียกเก็บย้อนหลัง ทีมงานของเรามีประสบการณ์กว่า 25 ปี ในการให้บริการทั้งการทำบัญชี ตรวจสอบบัญชี และวางแผนภาษีอย่างรอบด้าน พร้อมคำปรึกษาที่ช่วยให้ธุรกิจเดินหน้าได้อย่างถูกต้อง

ติดต่อ AccProTax ได้เลยวันนี้

AccProTax พร้อมให้คำปรึกษาและดำเนินการจดทะเบียนแบบครบวงจร

 ฟรี! ให้คำแนะนำเบื้องต้น
 มีแพ็กเกจรายเดือน ปิดงบ รายปี
 ดูแลโดยทีมผู้เชี่ยวชาญจริง พร้อมให้บริการธุรกิจ SME ทุกประเภท

 ฟรีคำปรึกษาเบื้องต้น
 ดูแลเอกสารให้ครบ จดเสร็จในไม่กี่วัน

เฟซบุ๊ก: www.facebook.com/accprotax/

 อีเมล: accprotax@gmail.com
 โทร: 02-124-3062
LineOA: @accprotax