การคำนวณภาษีและค่าใช้จ่ายสำหรับการซื้อคอนโด
หลังจากเลือกคอนโดในทำเลที่ใช่และห้องที่ชอบจนได้เป็นเจ้าของคอนโดในฝันแล้ว ก็ถึงเวลาของค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ที่มือใหม่ด้านอสังหาริมทรัพย์อาจยังไม่เชี่ยวชาญ โดยเฉพาะเรื่องของการคำนวณภาษีคอนโด
การซื้อคอนโดที่ไม่ว่าจะซื้อเพื่ออยู่อาศัยหรือซื้อเพื่อปล่อยเช่าก็ไม่อาจหลีกพ้นได้ และล่าสุด พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง) ฉบับใหม่ก็มีผลบังคับใช้แล้ว เราจึงมีวิธีการคำนวณภาษีคอนโดแบบละเอียดยิบมาฝากชาวคอนโดทุกคนด้วย เพื่อให้ทุกคนสามารถคำนวณภาษีได้ด้วยตัวเองและเตรียมเงินในกระเป๋าให้พร้อมจ่ายได้เลย
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างคืออะไร
อันดับแรกก่อนที่จะไปถึงการคำนวณภาษี ลองมาทำความรู้จักกับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างกันก่อนว่าคืออะไร ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นภาษีประจำปีอย่างหนึ่งที่ผู้ครอบครองอสังหาริมทรัพย์ต้องเสียให้กับองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น ซึ่ง พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฉบับใหม่เริ่มบังคับใช้แล้วตั้งแต่วันที่ 13 มีนาคม 2562 ที่ผ่านมา และเริ่มเก็บภาษีตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2563 เป็นต้นไป โดยมีเนื้อหาด้านการเรียกเก็บภาษีที่เกี่ยวข้องกับคอนโดใน 3 กรณี และมีรายละเอียดต่างจากแบบเดิมที่ใช้มาก่อนหน้านี้
สูตรการคำนวณภาษีคอนโด
สำหรับการคำนวณภาษี 2562 แบบใหม่นั้น ให้ใช้สูตร (ราคาประเมินต่อตารางเมตร x ขนาดพื้นที่ห้องชุด) = มูลค่าคอนโด x อัตราภาษีแบบขั้นบันได
ตัวอย่าง กำหนดให้ราคาประเมินคอนโดสุดหรูของคุณคือ 250,000 บาทต่อตารางเมตร โดยห้องชุดมีขนาด 590 ตารางเมตร จะได้ 250,000 x 590 = มูลค่าคอนโด 147,500,000 บาท เพื่อนำไปคำนวณภาษีตามเงื่อนไข 3 กรณีได้แก่
กรณีซื้อคอนโดหลังแรก
หากคุณซื้อคอนโดเป็นที่อยู่อาศัยหลังหลัก โดยมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน และเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ หรือพูดง่าย ๆ คือคอนโดหลังแรก คุณจะได้รับการยกเว้นภาษีทันที 50 ล้านบาทแรก โดยส่วนเกินจะนำมาคำนวณภาษีดังนี้
| ขั้นที่ | มูลค่าคอนโด | ช่วงมูลค่า | อัตราภาษี | ภาษีสะสมแต่ละขั้น |
| 1 | ไม่เกิน 50 ล้านบาท | 50 ล้านบาท | ร้อยละ 0.00 | 0 บาท |
| 2 | เกิน 50 ล้านบาท แต่ไม่เกิน 75 ล้านบาท | 25 ล้านบาท | ร้อยละ 0.03 | 7,500 บาท |
| 3 | เกิน 75 ล้านบท แต่ไม่เกิน 100 ล้านบาท | 25 ล้านบาท | ร้อยละ 0.05 | 12,500 บาท |
| 4 | เกิน 100 ล้านบาท | – | ร้อยละ 0.10 | – |
ตัวอย่าง กำหนดให้คุณมีคอนโดสุดหรูมูลค่า 147,500,000 บาท ซึ่งต้องคิดภาษีจนถึงขั้น 4 (มูลค่าเกิน 100 ล้านบาท) จะคำนวณภาษีได้ดังนี้
- ขั้นที่ 1 ไม่ต้องเสียภาษี
- ขั้นที่ 2 จะได้ 25 ล้าน x ร้อยละ 0.03 = 7,500 บาท
- ขั้นที่ 3 จะได้ 25 ล้าน x ร้อยละ 0.05 = 12,500 บาท
- ขั้นที่ 4 จะได้ 47.5 ล้าน x ร้อยละ 0.10 = 47,500 บาท
- รวมภาษีสะสมแต่ละขั้นจะได้ 7,500 + 12,500 + 47,500 = 67,500 บาท คือภาษีของคอนโดหลังนี้
หมายเหตุ สูตรการคิดคำนวณภาษีนี้ใช้ได้เฉพาะปี 2563-2564 โดยในปี 2565 เป็นต้นไป จะคิดอัตราเดียวคือ หากเกิน 50 ล้านบาท ให้นำเงินส่วนที่เกิน x ร้อยละไม่เกิน 0.30
กรณีซื้อคอนโดหลังที่สองเป็นต้นไป
หากคุณมีบ้านหรือคอนโดหลังแรกอยู่ก่อนแล้ว แต่ยังมีหลังอื่น ๆ ที่ใช้อยู่อาศัยอีก เช่น คอนโดตากอากาศในจังหวัดอื่น โดยมีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ แต่ไม่ได้อยู่ในทะเบียนบ้าน และต้องไม่ปล่อยเช่า คุณจะต้องเสียภาษีตั้งแต่บาทแรกจากการคำนวณภาษีดังนี้
| ขั้นที่ | มูลค่าคอนโด | ช่วงมูลค่า | อัตราภาษี | ภาษีสะสมแต่ละขั้น |
| 1 | ไม่เกิน 50 ล้านบาท | 50 ล้านบาท | ร้อยละ 0.02 | 10,000 บาท |
| 2 | เกิน 50 ล้านบาท แต่ไม่เกิน 75 ล้านบาท | 25 ล้านบาท | ร้อยละ 0.03 | 7,500 บาท |
| 3 | เกิน 75 ล้านบท แต่ไม่เกิน 100 ล้านบาท | 25 ล้านบาท | ร้อยละ 0.05 | 12,500 บาท |
| 4 | เกิน 100 ล้านบาท | – | ร้อยละ 0.10 | – |
ตัวอย่าง กำหนดให้คุณมีคอนโดตากอากาศมูลค่า 6,400,000 บาท ซึ่งต้องคิดภาษีแค่ขั้น 1 ขั้นเดียว (มูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท) จะคำนวณภาษีได้ดังนี้
- ขั้นที่ 1 จะได้ 6,400,000 x ร้อยละ 0.02 = 1,280 บาท คือภาษีของคอนโดหลังนี้
หมายเหตุ สูตรการคิดคำนวณภาษีนี้ใช้ได้เฉพาะปี 2563-2564 โดยในปี 2565 เป็นต้นไป จะคิดอัตราเดียวคือ มูลค่าคอนโดตั้งแต่บาทแรก ให้นำเงินส่วนที่เกิน x ร้อยละไม่เกิน 0.30
กรณีซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่า
หากคุณซื้อคอนโดแต่ไม่ได้อยู่อาศัย และปล่อยเช่าเพื่อเก็บรายได้ในเชิงพาณิชยกรรม คุณจะต้องเสียภาษีตั้งแต่บาทแรกจากการคำนวณภาษีเช่นเดียวกันกับคอนโดหลังที่สอง แต่อัตราภาษีจะสูงกว่าดังนี้
| ชั้นที่ | มูลค่าคอนโด | ช่วงมูลค่า | อัตราภาษี | ภาษีสะสมแต่ละขั้น |
| 1 | ไม่เกิน 50 ล้านบาท | 50 ล้านบาท | ร้อยละ 0.30 | 150,000 บาท |
| 2 | เกิน 50 ล้านบาท แต่ไม่เกิน 200 ล้านบาท | 150 ล้านบาท | ร้อยละ 0.40 | 600,000 บาท |
| 3 | กิน 200 ล้านบาท แต่ไม่เกิน 1,000 ล้านบาท | 800 ล้านบาท | ร้อยละ 0.50 | 4,000,000 บาท |
| 4 | เกิน 1,000 ล้านบาท แต่ไม่เกิน 5,000 ล้านบาท | 4,000 ล้านบาท | ร้อยละ 0.60 | 24,000,000 บาท |
| 5 | เกิน 5,000 ล้านบาท | – | ร้อยละ 0.70 | – |
ตัวอย่าง กำหนดให้คุณปล่อยเช่าคอนโดสุดหรูมูลค่า 147,500,000 บาท ซึ่งต้องคิดภาษีจนถึงขั้น 2 (มูลค่าไม่เกิน 200 ล้านบาท) จะคำนวณภาษีได้ดังนี้
- ขั้นที่ 1 จะได้ 50 ล้าน x ร้อยละ 0.30 = 150,000 บาท
- ขั้นที่ 2 จะได้ 97.5 ล้าน x ร้อยละ 0.40 = 390,000 บาท
- รวมภาษีสะสมแต่ละขั้นจะได้ 150,000 + 390,000 = 540,000 บาท คือภาษีของคอนโดหลังนี้
หมายเหตุ สูตรการคิดคำนวณภาษีนี้ใช้ได้เฉพาะปี 2563-2564 โดยในปี 2565 เป็นต้นไป จะคิดอัตราเดียวคือ มูลค่าคอนโดตั้งแต่บาทแรก x ร้อยละไม่เกิน 1.20
ดังนั้น ถ้าคุณมีคอนโดครบทั้ง 3 หลังตามที่ยกตัวอย่างมา เมื่อคำนวณภาษีแล้วคุณต้องเสียภาษีถึงปีละ 608,780 บาท แต่ถ้าคุณเป็นเจ้าของคอนโดหลังเดียวที่อยู่อาศัยเองในมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท คุณจะไม่เสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเลยแม้แต่บาทเดียว
แต่นอกจากภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแล้ว ยังมีภาษีซื้อขายคอนโดและค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่เกิดขึ้นทั้งก่อนและหลังการเป็นเจ้าของด้วย ไม่ว่าจะเป็นภาษีโอนคอนโด ภาษีธุรกิจเฉพาะขายคอนโด ค่าส่วนกลาง ค่าน้ำ ค่าไฟ และอีกมากมาย จึงควรตกลงกับผู้ขายอย่างชัดเจนว่าฝ่ายไหนเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายส่วนใด เพื่อให้ทราบค่าใช้จ่ายทั้งหมดเมื่อคุณคิดจะซื้อคอนโดสักหลังนั่นเอง
อ้างอิง : วิธีการคำนวณภาษีคอนโดตามกฎหมายใหม่ที่คนซื้อคอนโดรู้| DDproperty.com
