กรรมสิทธิ์รวมในที่ดินต้องเสียภาษีอากรอย่างไร?

การถือกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินประเภทที่ดินซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์ของบุคคลธรรมดาอาจมีลักษณะของการครอบครองโดยบุคคลคนเดียวหรือครอบครองโดยหลายบุคคลในโฉนดเดียวกันก็ได้ ซึ่งการครอบครองทรัพย์สินของบุคคลหลายคนในโฉนดเดียวเข้าลักษณะกรรมสิทธิ์รวมและสามารถกระทำได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์กำหนดไว้ในมาตรา 1356 ถึง 1366 โดยการแบ่งทรัพย์สินซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์รวมนั้นเจ้าของรวมมีสิทธิที่จะตกลงแบ่งทรัพย์สินกันโดยวิธีตกลงแบ่งทรัพย์สินกันเองระหว่างเจ้าของรวมหรือวิธีตกลงขายทรัพย์สินนั้นแล้วเอาเงินที่ขายได้แบ่งกันอย่างใดอย่างหนึ่งก็ได้ ทั้งนี้ตามมาตรา1364 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ซึ่งการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในอสังหาริมทรัพย์ประเภทกรรมสิทธิ์รวม ต้องปฏิบัติตามระเบียบหรือคำสั่งของกรมที่ดิน

            ในด้านภาษีอากร บุคคลธรรมดาซึ่งประสงค์ที่จะขายที่ดินที่ตนครอบครองอยู่นั้นให้แก่บุคคลอื่นอาจมีภาระภาษีตามประมวลรัษฎากรที่เกี่ยวข้อง 3 ประเภท ได้แก่ ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาภาษีธุรกิจเฉพาะ (ถ้ามี)  และอากรแสตมป์(ถ้ามี)  โดยผู้ขายมีหน้าที่เสียภาษีดังกล่าว ณ สำนักงานที่ดินในขณะที่มีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมซึ่งการคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากการขายอสังหาริมทรัพย์ให้คำนวณจากราคาขายอสังหาริมทรัพย์ที่เจ้าพนักงานประเมินกำหนดขึ้น ในกรณีโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์โดยมีหรือไม่มีค่าตอบแทนไม่ว่าราคาที่ซื้อขายกันตามปกติในท้องตลาดของอสังหาริมทรัพย์นั้นจะเป็นเท่าใดก็ตาม ให้ถือราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งเป็นราคาที่ใช้อยู่ในวันที่มีการโอนตามมาตรา49ทวิแห่งประมวลรัษฎากร

            สำหรับกรณีภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย จะคำนวณจากราคาประเมินและจำนวนปีที่ถือครอง ซึ่งผู้ซื้อซึ่งเป็นผู้จ่ายเงินได้มีหน้าที่หักภาษี ณ ที่จ่าย และนำส่งเงินภาษีต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้รับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ดังนี้

(1) กรณีอสังหาริมทรัพย์อันเป็นมรดกหรือที่ดินที่ได้รับจากการให้โดยเสน่หา ให้หักค่าใช้จ่ายร้อยละ 50 ของเงินได้เหลือเท่าใดถือเป็นเงินได้สุทธิแล้วหารด้วยจำนวนปีที่ถือครองได้ผลลัพธ์เป็นเงินเท่าใด ให้คำนวณภาษีตามอัตราภาษีเงินได้ได้เท่าใดให้คูณด้วยจำนวนปีที่ถือครอง ผลลัพธ์ที่ได้เป็นเงินภาษีที่ต้องเสีย

(2) กรณีอื่นนอกจาก (1) ให้หักค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาตามมาตรา 4 แห่งพระราชกฤษฎีกาฯ (ฉบับที่ 165) เหลือเท่าใดถือเป็นเงินได้สุทธิแล้วหารด้วยจำนวนปีที่ถือครอง ได้ผลลัพธ์เป็นเงินเท่าใด ให้คำนวณภาษีตามอัตราภาษีเงินได้ ได้ผลลัพธ์เป็นเงินเท่าใดให้คูณด้วยจำนวนปีที่ถือครอง ผลลัพธ์ที่ได้เป็นเงินภาษีที่ต้องเสียคำว่า“จำนวนปีที่ถือครอง” ตาม (1) และ (2) หมายถึง จำนวนปีนับตั้งแต่ปีที่ได้กรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในที่ดินถึงปีที่โอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในที่ดินนั้น ถ้าเกินสิบปีให้นับเพียงสิบปีและเศษของปีให้นับเป็นหนึ่งปี

หมายเหตุ  ผู้มีเงินได้อาจเลือกเสียภาษีโดยไม่นำไปรวมกับภาษีปลายปี หากภาษีที่คำนวณได้มากกว่าร้อยละ 20ของราคาขาย ให้เสียเพียงร้อยละ 20 ของราคาขายนั้น อนึ่งเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์อันเป็นมรดกหรืออสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยมิได้มุ่งในทางการค้าหรือหากำไร ผู้มีเงินได้จะเลือกเสียภาษีตามจำนวนภาษีที่ถูกหักไว้ ณ ที่จ่ายโดยไม่ต้องนำไปรวมคำนวณภาษีกับเงินได้อื่นเพื่อคำนวณภาษีตามมาตรา 48 (1) และ (2) แห่งประมวลรัษฎากร ตอนสิ้นปีก็ได้ ทั้งนี้ ตามมาตรา 48 (4)ประมวลรัษฎากร แต่หากเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นเงินได้ที่ได้มาโดยมุ่งไปทางการค้าหรือหากำไร ผู้มีเงินได้ต้องนำเงินได้นั้นรวมคำนวณภาษีกับเงินได้อื่นตอนสิ้นปีพร้อมยื่นแบบ ภ.ง.ด.90 และไม่มีสิทธิเลือกเสียภาษีตามมาตรา 48 (4) (ข) แห่งประมวลรัษฎากร

ปัจจุบันกรมสรรพากรและกรมที่ดินได้จัดทำโปรแกรมในการช่วยคำนวณภาษีที่เกี่ยวกับการขายอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นการอำนวยความสะดวกให้แก่ผู้ขายและผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในการคำนวณภาระภาษีทั้ง 3 ประเภทที่เกี่ยวข้องกับการขายอสังหาริมทรัพย์ กรณีกรมสรรพากร สามารถค้นหาได้ที่

http://rdsrv2.rd.go.th/landwht/landwht06.asp

และกรณีกรมที่ดินสามารถค้นหาได้ที่

http://lecs.dol.go.th/rcal/index.html

บางส่วนจากบทความ “กรรมสิทธิ์รวมในที่ดินต้องเสียภาษีอากรอย่างไร”

อ่านบทความฉบับเต็มได้ใน… วารสารเอกสารภาษีอากร ปีที่ 38 ฉบับที่ 452 เดือนพฤษภาคม 2562

อ้างอิง :

https://www.dst.co.th/index.php?option=com_content&view=article&id=3511:ownership-land-tax-howto&catid=29&Itemid=180&lang=th